В Минске есть отели, которые не заполняются и на 20%. Интервью с экспертом
До конца 2017 года в Минске откроется три новых отеля. Ещё 9 гостиниц (на 3 тысячи мест) планируется открыть в столице до 2020 года. При этом в 2016 году минские гостиницы были заполнены всего на 41%, то есть большая часть из уже имеющихся шести тысяч номеров пустовала.
Не пора ли Минску остановить бесконечную стройку и сконцентрироваться на заполнении отелей, которые уже есть? На вопросы Еврорадио отвечает директор департамента исследований и консалтинга Colliers International Денис Четвериков.
Денис Четвериков: Не только об отелях так спрашивают. Об офисах, к примеру: “Ну сколько их можно строить?”. О торговых центрах: “Понастроили, стоят полупустые… Лучше бы построили садик или школу”. Много или нет? Смотря как к этому вопросу подойти. С точки зрения макроэкономики, например, строительство вносит вклад в ВВП.
Можно оценить суммарное количество отелей и сделать вывод, что их много. Но, на самом деле, вопрос в деталях. Ведь у иностранцев, особенно у тех, кто часто путешествует, и у бизнес-сообщества, есть привычки, которые они не всегда готовы поменять. И даже сейчас (хотя, конечно, уже реже) можно встретить мнение, что остановиться в Минске негде. Да, гостиниц много, но сегодня в столице есть только два трёхзвёздочных отеля, которые с нашей точки зрения соответствуют европейским критериям. И только одна “трёшка”, “Hampton by Hilton”, работает под управлением международного оператора.
Еврорадио: Причём, это совсем свежий отель. В прошлом году построен.
Денис Четвериков: Если взять статистику, которую озвучивает Юрий Натычко [начальник управления бытового и гостиничного обслуживания населения Мингорисполкома. — Еврорадио], у них порядка 50 отелей. Но мы анализируем не все отели. Мы берём, в первую очередь, сертифицированные на звёзды, а также те, которые сертификацию не прошли, но, как мы считаем, имеют хороший уровень, и которые не стыдно показать в международном отчёте. Таких в Минске 33, на 5156 номеров. Среди них больше 40% “троек” — те же “Планета”, “Юбилейный”. Но, повторюсь, только две из них мы считаем конкурентноспособными в плане привлечения иностранных гостей.
Было несколько “заходов” купить гостиницу “Минск” — но её не отдают
Еврорадио: Вы считаете, что отель становится хуже просто потому, что не работает в сети международного бренда?
Денис Четвериков: Это не мы так считаем. Мы занимаемся сопровождением сделок по управлению отелями. И когда к нам приходят международные операторы, говорят: давайте нам два отдельных анализа, по брендовым и по небрендовым отелям. Это два разных рынка. И вот, несмотря на то, что “тройка” — это один из самых востребованных форматов, в сегменте брендовых “троек” мы проседаем. У нас много “четвёрок”, пограничных с “пятеркой”. То, что называется “upscale” и “upper upscale”: уже старенькая Crowne Plaza, DoubleTree by Hilton, Renaissance и Marriott.
Еврорадио: Гостиница “Минск” — это, кажется, тоже 4*.
Денис Четвериков: Да, хоть он и староват, и у него нет бренда. Но зато у него первоклассное местоположение. Было несколько “заходов” купить его, но не отдают. В этом холдинге: “Президент-отель”, “Минск”, “Планета” — “Минск”, конечно, самый лакомый кусочек. Иногда местоположение значит больше, чем качество номеров.
Еврорадио: Несмотря на то, что минские отели в среднем заполняются на 41%, находятся туристы, которые говорят, что поселиться негде?
Денис Четвериков: Чаще всего это те, у кого бюджет ограничен. К примеру, они не могут отдать 150 евро за ночь, у них есть всего 60. Но при этом они хотят получить качество.
Часто считают, сколько средств оставляет иностранный турист, приезжающий в Беларусь. Но заработок экономики состоит не только в гостинице как в средстве размещения. Турист тратит деньги в ресторанах, клубах, магазинах. А с другой стороны, у отеля есть невещественная составляющая. Это место, которое иностранный турист видит сразу после аэропорта и транспорта. Место, где проводятся бизнес-мероприятия. Тут не всё можно пересчитать в деньги.
Еврорадио: Мне кажется, в Варшаве или в Вильне вполне можно найти качество за 60 евро за ночь.
Денис Четвериков: Если чуть-чуть пораньше об этом побеспокоиться, можно найти. У нас же пока что сохраняется дисбаланс в структуре отелей. В сумме гостей мало, отелей много, но в некоторых категориях отелей всё-таки не хватает.
Максимальная наполняемость в Минске — в районе 65%. Минимум — меньше 20%
Еврорадио: Я так понимаю, чтобы улучшить среднюю наполняемость, нужно или привлечь в страну больше туристов, или закрыть плохие отели, в которых никто не живёт. Что бы вы закрыли в первую очередь?
Денис Четвериков: Если я кого-нибудь назову, все обидятся сразу! А информацию о заполняемости отелей и так добывать очень сложно. Часто для прессы одни цифры, а для финансистов — другие. Вот вы говорите — 41%. Это средняя цифра по рынку.
Еврорадио: Ну да. Где-то 80%, где-то 20%.
Денис Четвериков: 80% в среднем по году, думаю, такой наполняемости в Минске ни у кого нет. Может быть, в небольших отелях в центре. Может быть, в позапрошлом году. Максимум, который нам встречался — в районе 65%. Минимум — меньше 20%.
Еврорадио: А точка безубыточности где?
Денис Четвериков: У кого как, но можно ориентироваться на заполняемость в 30-35%.
Советские гостиницы с трудом поддаются переделке в современный отель
Еврорадио: Каких в итоге гостиниц Минску не хватает, а с какими — перебор?
Денис Четвериков: Что уже несколько исчерпало себя — это “советскость”, когда она является не искусственно созданным маркетинговым ходом, а просто продолжается с 80-х. Есть у нас такие гостиницы. Там и по номерам есть вопросы, и по сервису, и загрузку они имеют далеко не самую лучшую. Вот если бы они закрылись, средняя загрузка бы выросла.
Еврорадио: Это справедливо только по отношению к гостиницам, построенным в советское время? Или у нас и сейчас могут построить несовременный, “советский” отель?
Денис Четвериков: В первую очередь, это старые советские отели. Они нуждаются в реновации, но там не поменять размер номера из-за несущих стен, и много других нюансов. Можно, например, говорить о гостиницах “Планета”, “Орбита”. У них, конечно, своя целевая аудитория…
Еврорадио: Моё снобское столичное мнение: “Орбита” — это гостиница для командировочных из Беларуси. Не для иностранных туристов.
Денис Четвериков: Такие гости есть, и определённую загрузку обеспечивают. Но их не так много — гостиниц больше. Есть ведь ещё “Турист”. Советские гостиницы с трудом передаются переделке в современный отель. А не хватает как раз современных, качественных “троек”. Также у нас нет ни одного “люксового”, “лакшери” отеля. Вопрос — нужен ли он, потому что с точки зрения спроса, эта ниша не особо просматривается. На неё претендовал “Hyatt”, пока его не заморозили.
Не хватает отелей, где есть пространство
Еврорадио: Наверное, “Президент-отель” эту нишу сейчас занимает? Например, участников сессии Парламентской ассамблеи ОБСЕ селили именно там.
Денис Четвериков: Это государственный отель. Есть делегации, есть спортивные мероприятия — гости, которых нужно расселять. Среди государственных отелей он позиционируется вверху. Но если его сравнить с “Кемпински” в другой стране, с Radisson — есть вопросы по материалам, по мебели.
Еврорадио: Вот видите, ошибся я насчёт “Президент-отеля”. Впрочем, это логично, ведь я в минских гостиницах бываю редко.
Денис Четвериков: Если вернуться к вопросу о том, каких отелей не хватает, я бы сказал: современных отелей с современной планировкой. Брендовых отелей, потому что им сегодня конкурировать легче. И отелей, где есть пространство. Это тренд в современных западных отелях: там есть большое лобби, плавно перетекающее в кафе, совмещающее зону reception и открытое пространство.
Еврорадио: Справедливо ли утверждение, что власти целенаправленно борются с “квартирами на сутки”, чтобы заполнять отели?
Денис Четвериков: Думаю, нет. Можно ведь также утверждать, что власти борются с ИП, чтобы продвигать крупный бизнес. Пересечение целевых аудиторий между отелями и квартирами — 15-20%, в основном в сегменте 3* и ниже. Конечно, если их убрать целиком… Но тогда возникнет нехватка дешёвого размещения — хостелов, качественных “двоек”, которых у нас всего четыре.
Требования к квартирам тоже со временем меняются. Есть Airbnb, есть Booking, на который минские квартиры тоже выходят. Те, кто меняются, успешно конкурируют с отелями. Но я бы не сказал, что квартиры мешают властям, точнее, государственным отелям. Властям мешают, в первую очередь, успешные современные брендовые отели, которые забирают гостей и мозолят глаз высокой загрузкой.
